不動産を賢く購入するため　Ⅱ | 松山市の不動産のことなら日本エイジェント

不動産を賢く購入するため　Ⅱ

2018-10-10

こんにちは。売買担当の田中です。

両手報酬の落とし穴についてのつづきです。

売り手・買い手からダブルで報酬を頂く業者の身になって考えてみて下さい。両方から手数料が頂けるので両方とも差がなく、平等に対応してくれると思いますか？

不動産の情報にとって1番初めに行うことは、売主から依頼されることです。特に専任で依頼を受けたときは担当者はテンションが上がります。理由は自社で売却できる約束が取れたことによって、確実に報酬が入るからです。よって、売主から嫌われることは、本末転倒なので、売主は最上位のお客様にあたります。

一方、買主様を探す方法は、ネット・チラシなどで業者がお金をかけて募集をします。お金を掛けていますから、当然に大事なお客様です。しかし、売主は1人ですが、買主はいくらでも探しようがあります。

同じお客様でも、代用がきくのが買主。どうしても売主が大事になってきます。

これが、両手取引の裏側にあります。では、実際のデメリットはなんでしょうか？

①買主様は不動産について素人です。どうしても、業者の言うことに反論はしにくいものです。ここを業者は付いてきます。例えば金額交渉です。仮に3200万円の物件とします。裏で売主と3000万円まで値交渉はＯＫと言われているとします。しかしその業者は買主に100万円も下がりました！良かったですねと伝えたとして、あなたは真意を見抜けますか？とても難しいと思います。売主的に3000万まで覚悟していたところ、3100万になって嬉しい。この業者に頼んでよかったとなります。買主は100万も下がったといわれ、よかったと勘違いします。これにより買主は100万円も見えないところで損をしている事になります。

②契約書の内容についても素人の買主には正しい内容なのか判断はつきませんよね。知らぬ間に売主が得する内容で契約されているかもしれません。

上記のデメリットを回避するためにどうしたらいいでしょうか？

①その業者が専任媒介している物件は、他の業者で担当してもらう。
売主にＡ社、買主にＢ社が担当することで、両手ではなくなります。あなたはＢ社に全てをたくし信頼し交渉してもらって下さい。その為Ｂ社探しはとても大事です。

②専任ではなく一般の場合は、両手取引の業者にまかせてよいケースもあります。理由としては、一般媒介ですから、他の業者にも依頼している可能性があり、その場合は競争しているため、売主ばかり大事にしていられません。他の業者より先に買主を探さないと手数料が頂けない為、買主も同じように大事にすると想定されます。

③その業者が専任媒介している物件は、社内間で担当者を分けます。同じ業者内ですが、売主にＡ君・買主にＢ君が担当します。Ａ君は売主を大事にし、Ｂ君は買主を大事にします。社内間ですが金額の交渉や契約書のチェックをそれぞれの立場で対応することによって、買主の不利益をなくすようにしています。
当社は③のシステムを使い、買主様にもご満足いただけるよう配慮させて頂いています。担当同士が立場の違うお客様を持つことでよく話し合いをしています。（揉めていると言った方がいいケースもあります）しかし、この話し合い（揉め事）は私は当たり前だと思っていますので、殴り合いにならない程度にしっかりして頂きたいですね。

こういった利益相反（高く売りたい売主・安く買いたい買主）にあたる不動産売買の良い解決方法は、以外に皆様知らない方が多いです。

知らない間に損をしないよう注意していきましょう。




 

テーマ名　コラム

ページ作成日　2018-10-10